Indian Kanoon - Search engine for Indian Law

       Vide this order, I shall decide the two applications filed by the defendants seeking rejection of the plaint u/o 7 Rule 11.

 1. Two separate applications u/o 7 Rule 11 are filed, one is preferred by defendants 1 and 2 registered as IA No. 15583/13 and the other is filed on behalf of defendants 4 and 5. The defendants seek rejection   of   the   plaint   on   the   ground   that   the   suit   as   filed   by   the plaintiff is a glaring example of gross abuse and misuse of process of law and is liable to be dismissed forthwith. As per the allegations in the plaint itself a suit for partition was filed by defendant no. 1 against defendant no. 2 and 3 bearing CS(OS) No. 625/2012. The disputes were   referred   to   mediation   and   a   settlement   agreement   dated 03.07.2013 was entered into between the said parties agreeing to sell the  suit  property  bearing  No. C­102,  Defence  Colony,  New Delhi­ 110024 measuring 325 sq. yards. Defendant no. 1 agreed to take 46% share of the sale proceeds whereas defendants no. 2 and 3 agreed to take 27% each from the sale proceeds. For undertaking the sale, the Hon'ble Court vide order dated 18.07.2013 appointed two nominees, namely former Chief Justice(Retd.) Mukul Mudgal and Justice (Retd.) Usha Mehra. The plaintiff was the highest bidder for Rs. 24.60 crores and in accordance with the terms and conditions of sale deposited, by way   of   three   Pay   Orders,   a   sum   of   Rs.   1   crores   in   the   names   of defendants no. 1 to 3. The plaintiff through her husband and GPA Sh. Subhash Arora vide letter dated 09.09.2013 withdrew their offer and categorically stated that they were no longer interested in the said bid transaction and had requested for refund of the sum of Rs. 1 crores. Since the plaintiff did not agree to deposit balance 20% amount, the Court Nominees in the proceedings held on 09.09.2013 canceleld the bid of the plaintiff  and directed  that the amount of Rs. 1 crore be forfeited. Thereafter the counsel for the parties requested the Court Nominees to contact the next highest bidder to know whether they were  still  interested   in  purchasing  the  property.  Sequel  thereto  the property was sold to the defendant no. 4 and 5 by virtue of a sale deed dated 09.10.2013 for a total sale consideration of Rs. 22.50 crores and the possession of the property was handed over at site to defendants No. 4 and 5. The sale deed stood duly registered at Sub Registrar­V, New Delhi at Serial No. 9000 in Book No. 1, volume No. 13003 on pages 162 to 175 on 14.10.2013. In the meantime, Sh. Subhash Arora, as Attorney of the plaintiff, lodged an NCR on 09.09.2013 regarding loss of the aforesaid 3 pay orders on 09.09.2013. The Pay Orders for Rs.   1   crores   were   returned   unpaid   by   Kotak   Mahindra   Bank   Ltd. when presented for encashment since they had been reported lost. It was  in  these  circumstances  that  I.A. No. 15583/2013  was  filed  by defendants no. 1 to 3 for directions to Sh. Subhash Arora and Kotak Mahindra   Bank   Ltd.   to   deposit   the   amount   of   Rs.   1   crore   in   the Hon'ble Court. In the meantime the Pay Order for Rs. 46.00 lacs in favour of defendant no. 1 was encashed. The Hon'ble Court vide order dated 27.11.2013, after hearing the parties including the Counsel for the plaintiff, directed Kotak Mahindra Bank Ltd. to cancel the pay orders of Rs. 27 lacs each in the name of defendants no. 2 and 3 and issue   Bankers   Cheque   in   their   favour.   The   Hon'ble   Court   further directed   the   SHO   to   examine   whether   a   cognizable   offence   stood made out against Sh. Subhas Arora and take appropriate steps in that regard. The application was allowed subject to cost of Rs. 50,000/­ to be paid by Sh. Subhash  Arora. It was against  the said order  dated 27.11.2013   that   an   FAO(OS)   577/2013   had   been   preferred   by   the plaintiff herein whereunder the liberty being claimed to institute the present suit for the reliefs as claimed is stated to have been passed.   That,   the   liberty   if   any,   to   the   plaintiff   given   by   the Hon'ble   Division   Bench   was   only   regarding   filing   of   appropriate proceeding   with   regard   to   claim   of   Rs.   1   crore   which   has   been forfeited. Cancellation of the bid of the plaintiff or for that matter the sale in favour of defendants no. 4 and 5 was never in question before any forum. No application whatsoever was ever filed by the plaintiff in CS(OS) 625/2012 challenging the cancellation of his bid or for that matter for the cancellation of the sale deed dated 09.10.2013 signed and executed by defendants no. 1 to 3 in favour of defendants no. 4 and  5.  There  is  thus   no  cause  of  action  for  filing  the   present  suit which is liable to be dismissed with exemplary costs. That the suit as filed against is wholly misconceived, in as much as the present suit is the second round of litigation wherein the plaintiff seeks adjudication of the issues which she has, admittedly, already contested in CS(OS) No. 625 of 2012 and the same have been duly adjudicated by a court of competent jurisdiction i.e., the Hon'ble High Court of Delhi vide Order dated 27.11.2013. It was held in the order dated 27.11.2013 that there   was   no   valid   justification   for   the   plaintiff   herein       for   not depositing balance amount of Rs. 3.90 crores towards the 20% of sale consideration and as the earnest money of Rs. 1 crore was liable to be forfeited. It was further recorded in the Order dated 27.11.2013 that the suit property was sold to the second highest bidder i.e., defendant no.   4   and   5   for   Rs.   22.50   crores   in   as   much   as   after   the   bidding process   was   over,   Rs.   22.50   crores   was   the   best   price   which   the property   could   fetch.   Findings   of   this   Hon'ble   Court   in   the   Order dated 27.11.2013 in CS(OS) No. 625 of 2012 have attained finality when the Appeal bearing FA(OS) No. 577 of 2013 against the same was  dismissed  as   withdrawn  on  13.12.2013.  Even  the  suit  bearing CS(OS)   No.   625   of   2012   stands   disposed   off   on   28.03.2014   as nothing survived in the said proceedings. Hence the present suit is barred by the principles of res­judicata as envisaged under Section 11 of the Code of Civil  Procedure, 1908  and the same is liable  to be dismissed. That Section 47, CPC mandates that all questions arising between the parties to the suit in which the decree was passed, or their representatives, and relating to the execution, discharge or satisfaction of the decree, shall be determined by the Court executing the decree and not by a separate suit. Further, as per Order 21 Rule 92 of the Code   of   Civil   Procedure,   1908   no   suit   lies   against   the   order   of confirmation of sale. In the present case, no objections were raised by the plaintiff to the cancellation of her bid and confirmation of sale of the suit property in favour of defendants no. 4 and 5. It was held in the Order dated 27.11.2013 that there was no valid justification for the   plaintiff   herein   for   not   depositing   balance   amount   of   Rs.   3.90 crores towards the 20% of sale consideration and the earnest money of Rs. 1 crores was liable to be forfeited. It was further recorded in the Order dated 27.11.2013 that the suit property was sold to the second highest bidder i.e., defendants no. 4 and 5 for Rs. 22.50 crores in as much as after the bidding process was over, Rs. 22.50 crores was the best price which the property could fetch. An appeal preferred by the plaintiff  was also  dismissed  vide order  dated 13.12.2013  passed  in FA(OS)   No.   577   of   2013.   Hence,   the   cancellation   of   bid   of   the plaintiff and sale of the suit property in favour of the defendants no. 4 and   5   has   attained   finality.   The   sale   of   a   property   through   Court auction has to be considered sacrosanct and the same is not open to challenge in any other proceedings. Hence, the present suit is liable to be dismissed. That the suit as filed is not maintainable in as much as the plaintiff in the entire suit has not claimed any right, title or interest in the suit property and has nowhere disclosed as to what right, title or interest   does   he   have   in   the   suit   property.   The   plaintiff   seeks cancellation   of   the   sale   of   the   suit   property   and   a   decree   of cancellation of the sale deed dated 09.10.2013.    The   plaintiff   has   no   right,   title   or   interest   to   pray   for cancellation of the sale deed dated 09.10.2013 signed and executed by defendants no. 1 to 3 the erstwhile owners in favour of defendants no. 4 and 5 for valuable consideration. The plaintiff in the entire suit has nowhere disclosed as to what right, title or interest he has in the suit property.  The plaintiff is neither the executant of the said sale deed nor   is   he   claiming   any   right   in   the   said   property   and   as   such   the question of seeking any cancellation of an instrument of which he is not a party simply does not arise. In so far as Prayers(c) and (d), are concerned,   the   same   are   not   maintainable   in   as   much   as   once   the plaintiff  claims  recovery  of  Rupees  one  crore  only,  there  does  not arise  any  cause   of   action   for  the  reliefs  of  cancellation  as  prayed. Plaintiff has effectively admitted that the sale of the suit property was valid and the same has attained finality. Further, even the Order dated 13.12.2013 passed in FA(OS) No. 577 of 2013 has given the plaintiff only a limited liberty to institute appropriate proceedings with regard to his claim of Rupee one crore only, which has been forfeited. Hence the present suit is liable to be dismissed under Order VII Rule 11, Code   of   Civil   Procedure,   1908.   That   the   suit   as   filed   is   not maintainable in as much as in so far as the reliefs of cancellation sale of the suit property and cancellation of the sale deed dated 09.10.2013 as   prayed   in   Prayers(c)   and   (d),   in   view   of   the   provisions   of   the Specific Reliefs  Act, 1963. Prayer Clause  (c) seeks  cancellation  of sale of the sent property, whereas as per Section 31 of the Specific Reliefs   Act,   1963,   cancellation   can   be   sought/granted   only   for   a written   instrument   and   not   the   act   per   se.   As   such   the   suit   for cancellation of the sale of the suit property, concluded between the defendants   No.   1   to   3   and   the   defendants   no.   4   and   5,   is   not maintainable and the same is liable to be dismissed. So far as Prayer Clause   (d)   seeking   cancellation   of   Sale­   deed   dated   09.10.2013   is concerned,   as   per   Section   31   of   the   Specific   Reliefs   Act,   1963, cancellation can be sought/ granted of a written instrument only if the same is void or voidable against the person seeking such cancellation.

c. Pass a decree of cancellation of the sale of the suit property bearing  plot no. C­102, admeasuring  325 sq. yards,  Defence  Colony,  New  Delhi  concluded  between the   defendant   no.   1   to   3   and   defendant   no.   4   and   5 ( second highest bidders); and/or d. Pass a decree of cancellation of the sale deed dated 09.10.2013 executed by the defendant no. 1, 2 and 3 in favour of defendant no. 4 and 5 (second highest bidders) in regard  to the suit property  bearing  plot no. C­102, admeasuring 325 sq. yards, Defence Colony, New Delhi; and/or e. Grant costs of the suit in favour of the plaintiff and against the defendants; and/or f.   Pass   and   such   further   order(s)   which   this   Hon'ble Court seems fit and proper in the interest of justice." 

 23. The plaint itself recounts the circumstances leading to the execution of the sale deed in respect of property described as  C­102, Defence   Colony,   New   Delhi­   110024   by   the   defendants   1   to   3   in favour of defendants 4 and 5. As per the narration of facts set down under the plaint and the orders relied upon, it emerges that instantly after the cancellation of bid of the plaintiffs, the defaulting purchaser, on   the   same   day   I.e,   09.09.2013,   the   counsels   for   the   defendants requested   the   nominees   to   contact   the   second   highest   bidder   Ms. Namitha Pradhan and Mr. Amit Khanna. Pursuant to the request of the   counsels   of   the   defendants   the   court   nominees   immediately approached   the   second   bidder   the   very   same   day.   Thereafter,   on 18.09.2013, the defendant no. 1 to 3 entered into a Sale Agreement with the  second  highest  bidder  i.e., Ms.  Namitha Pradhan  and  Mr. Amit   Khanna   (defendant   no.   4   and   5   herein)   at   the   Sale   Auction instantly   after   the   bid   of   the   plaintiff   was   cancelled   and   security amount   of   the   plaintiff   of   Rs.   1   crore   was   handed   over   to   the defendants. The defendant no. 1 to 3 sold the property in question to the second highest bidder vide registered Sale Deed dated 09.10.2013 for a total  consideration of Rs. 22.50 crores, which was much less than the highest bid of the plaintiff at Rs. 24.620 crore.