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[Cites 1, Cited by 1]

Allahabad High Court

Lala Ghanshyam Dass vs Ist.A.D.J.& Others on 29 July, 2010

Author: Devendra Pratap Singh

Bench: Devendra Pratap Singh

Court No. ­ 7                                                         A.F.R.
Case :­ WRIT ­ A No. ­ 22791 of 1996

Petitioner :­ Lala Ghanshyam Dass
Respondent :­ Ist.A.D.J.& Others
Petitioner Counsel :­ P.K.Jain,A. Agarwal
Respondent Counsel :­ C.S.C.,A.C. Srivastava,R.K. Pandey,S.K. 
Shukla,Shailendra Singh

Hon'ble Devendra Pratap Singh,J.

1. Heard   Sri   Pamarty   Venkataramana,   learned   counsel   for   the  petitioner and learned counsel for the respondents.

2. This  petition  by  the landlord  is  directed against  a  revisional  order  dated 22.5.1996   setting   aside the  eviction  order  of  the  trial  court and dismissing petitioner's suit for eviction.

3. Necessary   facts,   shorn   of   details,   for   the   decision   of   this  petition, are that the petitioner landlord instituted a SCC Suit No. 17  of 1991 against the respondent nos.2 and 3 with the allegation that  respondent no.2 was a tenant of the disputed shop at Rs.37.50p. per  month and apart from being a defaulter had also sub let it to his  brother   respondent   no.3   without   the   consent   in   writing   of   the  landlord and therefore was liable for eviction in view of Section 20  (2) (e) of U.P. Act No. 13 of 1972 (hereinafter referred to as the  'Act').   The   tenant   respondent   contested   the   suit  inter   alia  on   the  ground that a Hindu Undivided Family was the tenant of which both  the respondents were its member but in 1956 the respondent no.2  started another business in another shop leaving respondent no.3 to  carry on the original business, thus   there was no sub tenancy and  there was  in fact no default in payment of rent. 

4. After exchange of pleadings, the trial court framed as many as  17 points for determination including on the question of landlord­ tenant   relationship,   default   and   sub   tenancy.   After   the   parties   led  their evidence, it went on to hold that since entire amount had been  deposited, the tenant was entitled to the benefit of Section 20 (4) of  the Act so far as default is concerned. On the question of sub tenancy,  it   held   that   respondent   no.2   was   the   tenant   and   not   the   Hindu  Undivided Family and he had allowed the shop to be occupied by  respondent no.3 who was not a member of his family and therefore  2 in   view   of   Explanation   to   Section   25   of   the   Act,   it   was   a   case   of  deemed sub tenancy and thus decreed the suit. The revisional court  reversed the decree holding that there was no proof of consideration  or rent being paid to respondent no.2 by respondent no.3 and the  legal fiction under Section 12 of the Act was confined for purposes of  vacancy   and   that   since   legal   possession   remained   with   the  respondent no.2, there was no sub tenancy. 

5. It is urged on behalf of the petitioner that once the tenant has  ceased to occupy the building under Section 12 (1)(b), it would be a  case of deemed sub tenancy  in view of Explanation to  Section 25 as  held by the trial court and passing of consideration for sub tenancy or  legal possession  would be immaterial under the Act.

6. The revisional court has not set aside the finding of the trial  court   that   respondent   no.2   was   the   tenant   and   not   the   Hindu  Undivided Family and that respondent no.3 was not a member of the  tenant's family, therefore, the Court proceeds on that basis.

7. A   suit   for   eviction   against   a   tenant   under   the   Act   can   be  instituted   on   various   grounds   mentioned   in   Section   20   thereof.  Eviction   can   be   sought   on   the   ground   of   sub   tenancy   under   sub­ Section (2)(e), which reads as under :

"20. Bar of suit for eviction of tenant   except on specified   grounds­ (1)...........
(2)A suit for the eviction of a tenant from a building after the  determination of his tenancy may be instituted on one or more of   the following grounds, namely:
(a).........
(b)........
(c).........
(d).........
(e)   that   the   tenant   has   sub­let,   in   contravention   of   the   provisions of Section 25, or as the case may be, of the old Act the   whole or any part of the building;
(f)........
(g)........"
3

8. Thus   a   suit   for   eviction   of   a   tenant   can   be   filed   after  determination   of   his   tenancy   if   he   has   sub   let   the   building   in  contravention of provisions of Section 25 of the Act or the old Act, as  the  case  may be. Section  25 prohibits  sub letting  in  the following  words :

"25. Prohibition of sub­letting -  (1) No tenant shall sub­let   the whole of the building under his tenancy.
(2) ......................
Explanation­ For the purposes of this section­
(i) where the tenant ceases, within the meaning of clause  
(b) of sub­section (1) or sub­section (2) of Section 12, to   occupy   the   building   or   any   part   thereof,   he   shall   be   deemed to have sub­let that building or part ;
(ii) ................"

9. The Explanation creates a legal fiction of sub tenancy where  the   tenant   ceases   to   occupy   a   building   or   part   thereof   within   the  meaning of Section 12 (1)(b) or sub Section (2) of the Act. Section  12,   which   deals   with   deemed   vacancy   of   buildings,   provides   as  under:

"12. Deemed vacancy of building in certain cases.­ (1)  A landlord or tenant of a building shall be deemed to have ceased   to occupy the building or a part thereof if­
(a) he has substantially removed the effects therefrom, or
(b) he has allowed it to be occupied by any person who is   not a  member or his family, or
(c) ..........
(2) ...........
(3) ...........

(3­A) .......

(3­B) .......

(4) Any building or part which a landlord or tenant has   ceased to occupy within the meaning of sub­section (1), or sub­ section (2) (sub­section (3), sub­section (3­A) or sub­section (3­ B) shall, for the purposes of this Chapter, be deemed to be vacant.

(5) ........."

4

10. Thus in views of Section 12 (1)(b), if a tenant allows a person  who   is   not   a   member   of   his   family,   to   occupy   the   building,   the  building shall be deemed to be vacant in view of sub Section (4). The  definition of 'family' is provided in Section 3(g) as follows :

"3(i)­   "Family",   in   relation   to   a   landlord   or   tenant   of   a   building, means, his or her­
(i) spouse;
(ii)male lineal descendants; 
(iii)such   parents,   grandparents   and   any   unmarried   or   widowed or divorced or judicially separated daughter or   daughter of a male lineal descendant,
(iv) as may have been normally, residing with him or her, and includes, in relation to a landlord, any female having a   legal right of residence in that building."

11. Now the Court may examine the facts as found proved before  the courts below.

12. Both the courts below have found that defendant no.1 was the  tenant and he used to pay the rent and receipt was also issued in his  name. It is also admitted by the defendant no.1 and found by the  court below that he has shifted to another shop and doing another  business and the defendant no.2 is utilising the disputed shop and  doing his own independent business.  It is also undisputed that he is  not a member of the family of the tenant as defined under the Act. If  that is so, clearly it would be case of deemed sub­tenancy in view of  the Explanation to Section 25 read with Section 12 (1)(b) of the Act.  The   Apex   Court   in   the   case   of  Harish   Tandon   vs.   Addl.   District  Magistrate [1995 ARC (1) 270] was confronted  with   similar   facts  where a son­in­law was inducted as a partner, noticing the provision  of Section 25 and Section 12 of the Act has held in para 7 as follows :

"In view of Explanation (i) of Section 25, where the tenant   is deemed to have ceased to occupy the building under sub­section   (2) of Section 12 aforesaid, he shall be deemed to have sub­let   that building or part thereof. Once a tenant carrying on business   5 in   a   non­residential   building,   admits   a   person   who   is   not   a   member   of   his   family   as   a   partner,   the   said   tenant   shall   be   deemed to have ceased to occupy the building and by operation of   the Explanation (i) of Section 25, it shall be deemed that such   tenant has sub­let that building or part thereof, which shall be a   ground for eviction of such tenant because of Section 20 (2)(e)   which specifically says that a suit for eviction of a tenant from   building after determination of his tenancy may be instituted on   the ground "that the tenant has sub­let, in contravention of the   provisions of Section 25, or as the case may be, of the old Act the   whole or any part of the building."

In   view   of   such   deemed   sub­tenancy,   there   was   no   need   for   the  landlord   to   prove   that   defendant   no.2   was   paying   any   rent   to  defendant   no.1   and   the   concept   of   'legal   possession'   was   also  immaterial.

13. For the reasons above, this petition succeeds and is allowed,  the revisional order dated 22.5.1996 is set aside and that of the trial  court is restored.

14. In the circumstances of the case, no order as to costs.

Order Date :­ 29.7.2010 PKG