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[Cites 6, Cited by 0]

Delhi District Court

Smt. Urmila Verma vs Sh. Ravinder Soni on 7 October, 2016

      IN THE COURT OF SHRI RAJ KUMAR: ADDL. DISTRICT
            JUDGE­09: TIS HAZARI COURTS : DELHI

Suit No. 612834/16   (Old Suit No. 754/14)
Unique Case ID No. 02401C0343812014

Smt. Urmila Verma
W/o Sh. Shesh Nath Verma,
R/o A­594, Indra Gali no. 3,
Prem Nagar, Nabi Karim, 
New Delhi­55.                                        ........... Plaintiff. 


                                     VERSUS 

Sh. Ravinder Soni 
S/o Sh. Shesh Nath Verma 
R/o A­594, Indra Gali no. 3, 
Prem Nagar Nabi Karim, 
New Delhi­55.                                        ......... Defendant. 

Date of institution of the suit            :    22.07.2014
Date on which order was reserved           :    28.09.2016
Date of decision                           :    07.10.2016


  SUIT FOR RECOVERY OF POSSESSION, MESNE PROFITS/
        DAMAGES AND PERMANENT INJUNCTION

JUDGMENT

1.1 The plaintiff  has  instituted the present suit  for  Possession and Mesne Profits/ Damages etc. against her own son, who happens to be the defendant in the present suit.  

1.2 The facts in brief, necessary for the disposal of the present Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 1/23 suit filed by the plaintiff as disclosed in the plaint, are that  the plaintiff purchased the property bearing no. A­594, Indra Gali no. 3, Prem Nagar, Nabi Karim, New Delhi measuring about 60 sq. yards built­up to third floor on 15.07.2000 from Sh. Hans Raj by virtue of the registered GPA, the Agreement to Sell, Will, Affidavit and Receipt.   It has been further stated that the abovesaid property was purchased by the plaintiff out of the   earnings   and   savings   of   her   husband   and   the   defendant   failed   to render any kind of help in the purchasing of the aforesaid property.  It has been further stated that the abovesaid property is constructed upto third floor having one shop and one big room/ Karkhana at the ground floor, three rooms alongwith latrine and bathroom at the first floor, one room and kitchen at the second floor and one room alongwith kitchen at the third floor.  

1.3 The case of the plaintiff is that the defendant being the real son of the plaintiff was allowed to reside at the entire second floor of the said property by the plaintiff on licence basis, but, the defendant forcibly locked one big room/ Karkhana at the ground floor and one room at the first floor of the said property.   The plaintiff has alleged that since the year   2009,   the   defendant   is   having   the   illegal   intention   to   grab   the property of the plaintiff and for this purpose, the defendant and his wife started abusing, quarreling, beating and harassing the plaintiff and her husband.  

1.4 The plaintiff has further alleged that in the month of August, 2009, the defendant threw hot Daal (hot pulses) upon the plaintiff and the wife of the defendant threw Kerosene upon the plaintiff on 06.02.2012, when, the husband of the plaintiff was going to let out the shop at the Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 2/23 ground floor  of  the  said property.   It has  been further  stated that the husband of the plaintiff was running his business of electroplating  at the ground floor of the said property and the defendant was also working with   the   husband   of   the   plaintiff.     It   has   been   further   stated   that   the husband   of   the   plaintiff   fell   sick   in   the   year   2010   and   he   suffered   a number of diseases such as blood pressure, diabetes and heart problem etc.  It has been alleged that during the abovesaid period, the defendant grabbed the Karkhana situated at the ground floor of the said property and one room at the first floor of the said property by force.  The plaintiff has further alleged that the defendant is not allowing the husband of the plaintiff to do his business in the Karkhana at the ground floor of the said property.  

1.5 It has been further stated by the plaintiff in the plaint that she had let out one shop at the ground floor of the said property to a tenant namely   Sh   Mohd.   Hussain   at   a   monthly   rental   of   Rs.   5,000/­   vide agreement dated 12.03.2012, but, the defendant is not allowing him to do his business.  The plaintiff has alleged that she herself and her husband are   senior   citizens,   suffering  from  various   ailments   and  as   such,   they required money for the purposes of medicines and for their day to day livelihood but, the defendant has forcibly locked the Karkhana and one room of the plaintiff. 

1.6 It has been further stated that the defendant was disowned by the   plaintiff   by   way   of   publication   in   the   daily   newspaper   "Virat Vaibhave" dated 03.01.2010.  It has been further stated that the defendant is liable to pay Rs. 10,000/­ per month w.e.f. 01.10.2013 to the plaintiff as damages on account of use and occupation charges of the suit property Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 3/23 which has been more specifically shown in red colour in the site plan annexed with the plaint.  

1.7 It has been further stated that the licence of the defendant was terminated vide legal notice dated 02.02.2010, but, the defendant failed to hand over the possession of the suit property to the plaintiff and hence, the present suit. 

1.8 On the basis of the abovesaid allegations as contained in the plaint, the plaintiff has prayed for a decree of Possession in respect of the suit property i.e. One Karkhana/ big room at the ground floor, one room at the first floor, one room with kitchen and terrace at the second floor of the   property   bearing   no.  A­594,   Indra  Gali   No.   3,  Prem  Nagar,   Nabi Karim, New Delhi, which has been more specifically shown in the site plan in red colour annexed with the plaint.  The plaintiff has also prayed for a decree of Permanent Injunction restraining the defendant and his agents etc. from selling, transferring or creating any third party interest in the suit property.   The plaintiff has also prayed for a decree of damages @ Rs. 10,000/­ per month w.e.f. 01.10.2013 till the date of handing over of   the   vacant   and   peaceful   possession   of   the   suit   property   by   the defendant to the plaintiff alongwith the costs of the suit.  2.1 Written statement has been filed on record by the defendant stating therein that the plaintiff has no locus­standi to institute the present suit.  The defendant has further stated that the present suit has not been valued properly as the market value of the suit property is about Rs. 1 Crore even as per the minimum circle rates as per the notification of the Govt. of Delhi.

2.2 The defence of the defendant is that the property bearing no.

Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 4/23

A­594,   Indra   Gali   no.   3,   Prem   Nagar,   Nabi   Karim,   New   Delhi   was purchased by him out of his own savings, but, on account of love and affection, the defendant purchased the abovesaid property in the name of the plaintiff.  It has been further stated that the defendant is in possession of the ground floor and two rooms at the first floor of the said property. It has been further stated that the defendant had arranged the amount of Rs. 5.5 Lacs for the purposes of purchasing the aforesaid property by taking loans from his friends and relatives.  It has been further stated that Rs. 50,000/­ were borrowed by the defendant from Smt. Lekhi Devi, Rs. 50,000/­ were taken by the defendant from Sh. Radhey, Rs. 1 Lac was taken from Sh. Hari Prasad (the father­in­law of the defendant), Rs. 1 Lac was borrowed from Mrs. Baru and his business client Sh. Gulab Sahni.  It has been further stated that the rest of the amount was arranged by the defendant out of his own savings.   The defendant has further taken the stand that the construction of the ground floor upto the third floor over the abovesaid property was raised by the defendant out of his own funds and savings. 

2.3 The defendant has further taken the stand that the documents annexed by the plaintiff with the plaint have no sanctity in the eyes of law by virtue of the law laid down by the Hon'ble Supreme Court of the India   in   the   authority   titled   as   Suraj   Lamp   Industries   Vs.   State   of Haryana. It has been further stated that no probate of the Will has been obtained  by the  plaintiff   and the  documents  in favour  of  the  plaintiff cannot create any right, title or interest in favour of the plaintiff in respect of the aforesaid property.

2.4 The defendant has denied that he is in possession of the suit Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 5/23 property in the capacity of the licencee.   The defendant has taken the stand that Sh. Satish, the other son of the plaintiff had thrown hot daal upon the plaintiff and levelled the false allegation against the defendant. The defendant has denied any act of atrocity upon the plaintiff either by he himself or by his wife.   The defendant has denied his liability to pay any damages to the plaintiff. However, the defendant has not denied the receipt   of   the   legal   notice   dated   02.02.2010   as   is   apparent   from   the counter para no. 15 of the written statement, of the reply on merits.  Rest of the contents of the plaint have been denied and it has been prayed that the suit of the plaintiff be dismissed with costs. 

3. Replication   has   been   filed   on   record   by   the   plaintiff reiterating and reaffirming the stand as taken by the plaintiff  in the plaint and denying the contents of the written statement filed by the defendant. 

4. From the pleadings of the parties, the following issues were framed by this Court vide orders dated 08.01.2015 :­

1)  Whether the present suit has not been valued properly for the purposes of the Court Fees and Jurisdiction?OPD

2)  Whether the plaintiff is entitled for the relief of Recovery of Possession as prayed for, by the plaintiff in the plaint? OPP

3)   Whether   the   plaintiff   is   entitled   for   the   relief   of Permanent Injunction as prayed for, by the plaintiff in the plaint?OPP

4)   Whether   the   plaintiff   is   entitled   for   the   relief   of Damages/ Mesne Profits, if so, at what rate and for which period?OPP Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 6/23

5)  Relief. 

EVIDENCE :

5. The   plaintiff   has   examined   herself   as   PW1   and   in   her evidence by way of affidavit Ex. P1, she has reiterated and reaffirmed the stand as taken by the plaintiff in the plaint.  She has filed on record the photocopy of the I.D. Card as Ex. PW1/1 (OSR), photocopy of the ration card as Ex. PW1/2(OSR), General Power of Attorney dated 15.07.2000 as Ex. PW1/3, copy of the agreement to sell dated 15.07.2000 as Ex. PW1/4(OSR), photocopy of the affidavit dated 15.07.2000 as Ex. PW1/5 (OSR), Receipt dated 15.07.2000 as Ex. PW1/6 (OSR), legal notice dated 02.02.2010 as Ex. PW1/7, postal receipts thereof as Ex. PW1/8, copy of the   newspaper   as   mark   A,   medical   document   dated   16.12.2009   and 24.11.2010 as Mark B and C, site plan as Ex. PW1/12, agreement dated 12.03.2012 as Ex. PW1/13 and the copy of the complaint to the police commissioner as Mark D.   

6. The plaintiff has further examined her husband Sh. Shesh Nath Verma as PW2 and in his evidence by way of affidavit Ex. PW2/A on record, he has reiterated and reaffirmed the stand as contained in the plaint.  He has filed on record the photocopies of his treatment/ medical prescriptions as Ex. PW2/4 to Ex. PW2/7(OSR). 

7. The   plaintiff   has   further   examined   Sh.   Vinod   Kumar,   the summoned   witness   from   the   office   of   the   Sub­Registrar­I,   Kashmere Gate, Delhi as PW3.  This witness produced in the Court the summoned record pertaining to the GPA dated 15.07.2000 and photocopy of the said Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 7/23 GPA was exhibited as Ex. PW3/1.  

8. The   defendant   has   examined   himself   as   DW1   and   in   his evidence by way of affidavit Ex. DW1/A on record, he has reiterated and reaffirmed the stand as taken by the defendant in the written statement. He has filed on record the copy of the Aadhar Card as Ex. DW1/1(OSR), the copy of the Voter I card as Ex. DW1/2(OSR), two original electricity bills as Ex. DW1/3(colly), copy of the ration card as Ex. DW1/4(OSR), the   original   complaint   dated   23.11.2011   as   Ex.   DW1/7,   the   original complaint dated 27.11.2011 as Ex.DW1/8, the original complaint dated 22.03.2012 as Ex.DW1/10, the original complaint dated 27.06.2012 as Ex. DW1/11, the original complaint dated 20.10.2012 as Ex. DW1/12, the photocopy of the   complaint dated 01.01.2014 as Ex. DW1/13, the original   complaint   dated   11.03.2014   as   Ex.   DW1/14,   the   original complaint dated 29.05.2010 as Ex. DW1/15, photocopies of the discharge slip, medical report etc. as Ex. DW1/16(OSR).

9. The   detailed   testimonies   of   these   witnesses   shall   be discussed in the later part of this judgment.    

10. I have carefully gone through the entire material available on record   and   heard   the   rival   submissions   of   Ld.   counsels   for   both   the parties.  

11. My issuewise finding on the abovesaid issues is as under:

 
Issue No. 1 :

12. The   onus   to   prove   this   issue   has   been   placed   upon   the Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 8/23 defendant.  The defendant, in the written statement, has taken the stand that the value of the suit property is about Rs. 1 Crore as per the circle rates.

13. It has to be seen that the plaintiff has valued the present suit for the relief of possession at Rs. 18,36,466/­. The plaintiff has claimed that she is the owner of the entire property bearing no.  A­594, Indra Gali no. 3, Prem Nagar, Nabi Karim, New Delhi. The said property is having the construction upto third floor.   The plaintiff has categorically stated that   the   abovesaid   property   is   having   one   shop   and   one   big   room/ Karkhana   at   the   ground   floor,   three   rooms   alongwith   latrine   and bathroom at the first floor, one room and kitchen at the second floor and one room alongwith kitchen at the third floor.

14. The plaintiff has categorically stated in the plaint that the defendant,   who   is   none   other,   but,   the   real   son   of   the   plaintiff   is   in occupation of the entire second floor consisting of one room with kitchen in the capacity of a licensee.  The plaintiff has alleged that  one big room/ Karkhana at the ground floor and one room at the first floor was also occupied forcibly by the defendant in the year 2010, when, the husband of   the   plaintiff   fell   ill   and   suffered   various   ailments   such   as   blood pressure and heart diseases etc.  The plaintiff has shown the property in possession of the defendant in the site plan Ex. PW1/12 on record in red colour.

15. The defendant, in the written statement, has stated that he is in possession of the ground floor and two rooms at the first floor.  No site plan of his own has been filed by the defendant to show that he is in possession of two rooms on the first floor of the abovesaid property.  In Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 9/23 the cross­examination, it is true that PW1 has stated that at the time of filing of the suit, the market value of the suit property was Rs. 40 Lacs to Rs. 50 Lacs, but, it has to be seen that in the plaint, the suit property has been shown as the entire property bearing no.  A­594, Indra Gali no. 3, Prem Nagar, Nabi Karim, New Delhi.  The property  in possession of the defendant has been specifically shown in the site plan Ex. PW1/12 on record.

16. The   defendant   has   examined   himself   as   DW1.     Besides examining himself, no other witness has been examined by the defendant. No witness has been examined by the defendant to show that the value of the suit property was Rs. 1 Crore at the time of institution of the present suit.  No valuation report has been filed on record by the defendant and has proved the same to show the valuation of the suit property to the tune of Rs. 1 Crore.

17. As per the own case of the defendant, the suit property was purchased by him for the amount of Rs. 5.5 Lacs.  To the same effect is the cross­examination of PW1 on the aspect of purchase money of the suit property.  The Agreement to Sell merely mentions the consideration amount of Rs. 60,000/­.  The said Agreement to Sell is dated 15.07.2000. The said Agreement to Sell has been placed on record by the plaintiff in the form of Ex. PW1/4.

18. The defendant, in the cross­examination, has categorically admitted that the registered GPA, Agreement to Sell, Will, Receipt and Affidavit, which have been placed on record by the plaintiff in the form of Ex. PW1/3 to Ex. PW1/6 were executed in favour of the plaintiff.  As such, to my mind, the defendant has utterly failed to prove on record that Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 10/23 the present suit has not been valued properly for the purposes of court fees   and   jurisdiction.     Issue   no.   1   is,   thus,   decided   in   favour   of   the plaintiff.

Issues No. 2, 3 & 4 :

19. All  these   issues   are   taken   up   together   as   the   same   are connected interse, overlap each other and relate to the prayer clause of the present suit.   The onus to prove all the abovesaid issues has been placed upon the plaintiff.

20. There is a categorical admission on the part of the defendant, in   the   written   statement,   that   the   title   documents   of   the   property   in question have been executed in favour of her mother, who is the plaintiff in the present suit.  The registered GPA dated 15.07.2000 is Ex. PW1/3, the Agreement to Sell dated 15.07.2000 Ex. PW1/4, the Affidavit dated 15.07.2000   Ex.   PW1/5  and   the  Receipt   dated  15.07.2000   Ex.   PW1/6, which are in the name of the plaintiff have been placed on record by the plaintiff.

21. The defence of the defendant is two fold.  The first defence of the defendant is that the suit property was purchased by the defendant out of his own funds and out of love and affection, the suit property was purchased   by   the   defendant   in   the   name   of   the   plaintiff,   who   is   his mother.   It is the admitted case that the property bearing no.   A­594, Indra   Gali   no.   3,   Prem   Nagar,   Nabi   Karim,   New   Delhi   has   been constructed upto the third floor.

22. The   second   contention   of   the   defendant   is   that   the construction over the property in question was raised by the defendant Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 11/23 out of his own earnings and savings.   The defendant, admittedly, is in possession of the suit property, which has been specifically shown in red colour in the site plan Ex. PW1/12 on record.

23. The plaintiff has categorically alleged that being the son of the   plaintiff,   the   defendant   was   allowed   to   reside   in   the   property   in question in the capacity of a licensee.  The plaintiff has further stated that the defendant was allowed to reside at the entire second floor consisting of   one   room   and   kitchen,   but,   forcibly   and   illegally,   the   defendant occupied one big room/ Karkhana at the ground floor and one room at the first floor.

24. As such, the vital question to be considered by this Court is as to whether the plaintiff has been able to prove that the second floor of the property in question was allowed to be used by the defendant in the capacity of a licensee only.  This Court has to further consider and see as to whether the plaintiff has been able to prove that illegally and forcibly, the defendant occupied the Karkhana at the ground floor of the aforesaid property and one room at the first floor as is the stand of the plaintiff. This Court has to further consider and see as to whether the defendant has been able to prove that the suit property was purchased by him out of his own funds and savings, but, the title documents were executed in the name of the plaintiff and further that the construction upto the third floor was raised by the defendant over the property in question out of his own earnings and savings.

25. In the written statement, the defendant has taken the stand that he had arranged the payment of Rs. 5.5 Lacs for taking loans from his friends and relatives.   The defendant, in the written statement, has Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 12/23 alleged that he had borrowed the amount of Rs. 50,000/­ from Smt. Lekhi Devi, Rs. 50,000/­ were taken from Sh. Radhey, Rs. 1 Lac was taken from Sh. Hari Prasad (the father­in­law of the defendant), Rs. 1 Lac was borrowed from Mrs. Baru and his business client Sh. Gulab Sahni.

26. In the  cross­examination  as  well,  the abovesaid  stand  has been reiterated by the defendant, who has examined himself as DW1, but, it has to be seen that DW1, in the cross­examination categorically states that no loan agreement and no receipt was ever executed in respect of the amount, which was obtained by him from the persons namely Smt. Lekhi Devi, Sh. Radhey, Sh. Hari Prasad (the father­in­law of the defendant), Mrs. Baru and Sh. Gulab Sahni.   DW1 further states that he does not remember   the   exact   date,   month   or   year   when   the   said   amount   was obtained   by   him   from   the   abovesaid   persons.   DW1,   in   his   cross­ examination, further states that he had paid the amount of Rs. 5.5 Lacs to the Property Dealer known by the name of Pandit Property Dealer, but, DW1 again states that no receipt was ever issued to him in respect of the payment of the purchase money by Pandit Property Dealer. DW1 further states that he does not have any documentary evidence or proof to show that the suit property was purchased by him for an amount of Rs. 5.5 Lacs.   By way of volunteer, DW1 states that the abovesaid persons are the witnesses to the fact that the suit property was purchased by him for a sum of Rs. 5.5 Lacs.

27. The fact remains that none of the abovesaid persons, who have been named by the defendant in the written statement and in his cross­examination   as   well,   have   been   examined   at   all.     There   is   no documentary evidence on record to show the payment of the amount of Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 13/23 Rs.   5.5   Lacs   by   the   defendant   towards   the   purchase   money   of   the abovesaid property.  As per the own admission of DW1, not even a single receipt has been issued in his favour by Pandit Property Dealer.  As such, I have no hesitation to hold that the defendant has utterly failed to prove on record that the suit property was purchased by him out of his own funds and savings.

28. Furthermore, it has to be seen that nothing has been placed on record by the defendant to show that he had raised the construction over the abovesaid property upto the third floor.   There is not even a single   iota   of   evidence   on   record   to   show   the   alleged   raising   of   the construction over the property in question by the defendant.  As such, to my mind, the defendant has utterly failed to prove on record that he had raised the construction over the aforesaid property out of his own funds and savings.

29. In   the   written   statement,   the   defendant   has   taken   a categorical stand that the suit property was purchased by him out of his own funds and savings, but, the title documents were executed in the name   of   the   plaintiff   out   of   love   and   affection.     But,   the   cross­ examination of DW1 is in stark contravention to the abovesaid stand of the   defendant   as   contained   in   his   written   statement.   In   the   cross­ examination, DW1 has admitted that the title documents Ex. PW1/3 to Ex. PW1/6 are in the name of the plaintiff, but, the defendant has tried to take  the  stand, in his  cross­examination, that the Property Dealer  had stated to him on 15.07.2000 that his name would also be mentioned in the Power of Attorney and that his mother would not be able to sell the suit property without his consent.  By way of volunteer, DW1 has stated that Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 14/23 in   the   documents   placed   on   record   by   the   plaintiff,   the   name   of   the defendant has not been mentioned at all.  DW1 has further stated, in his cross­examination,   that   he   did   not   obtain   any   copy   of   the   Power   of Attorney from Pandit Property Dealer in which his name was mentioned. It has to be seen that in the written statement, this is not the case of the defendant that the Pandit Property Dealer had assured him that in the GPA, the name of the defendant was to be mentioned.  As such, I am of the opinion that the abovesaid part of the cross­examination of DW1 is diametrically opposite to the stand of the defendant as contained in his written statement.

30. The next submission of the defendant is that the registered GPA, Agreement to Sell, Affidavit, Receipt, all dated 15.07.2000, which have been placed on record by the plaintiff in the form of Ex. PW1/3 to Ex. PW1/6, do not carry any legal sanctity in the light of the law laid down by the Hon'ble Supreme Court of India in the authority titled as Suraj Lamp Industries  Pvt. Ltd. Vs. State of Haryana and Anr. cited as 183 (2011) DLT 1 (SC).

31. The abovesaid authority has been discussed in detail by the Hon'ble High Court of Delhi in the authority cited as  188(2012) DLT 538  titled as Ramesh Chand Vs. Suresh Chand and Anr. wherein it has been held as under : 

"3.   A   reference   to   the   aforesaid   paras   shows that unless there is a proper registered sale deed, title of an immovable   property   does   not   pass.     The   Supreme   Court however reiterated that rights which are created pursuant to Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 15/23 Section   53   A   of   the   Transfer   of   the   Property   Act,   1882 dealing with the doctrine of part performance (para 12), an irrevocable right of a person holding a power of attorney given for consideration coupled with interest as per section 202 of the Contract Act, 1872 (para 13) and devolution of interest pursuant to a Will(para 14).   therefore, no doubt a person   strictly   may   not   have   complete   ownership   rights unless there is a duly registered sale deed, however, certain rights can exist in an immovable property pursuant to the provisions of Section 53 A of the Transfer of the Property Act, 1882, Section 202 of the Contract Act, 1872/   There also takes place devolution of interest after the death of the testator in terms of a Will."
"8.   Great   stress   was   laid   on   behalf   of   the appellant to the fact that the respondent No. 1/ plaintiff had failed to prove the Will Ex. PW1/5 in accordance with law inasmuch as no attesting witnesses were examined. Reliance is placed on behalf of the appellant on the judgment of the Supreme Court in the case of Kahibai & Anr. v. Parwatibai & Ors., 1995 IV AD S.C. (C) 41 to argued that the Will has to be proved in terms of the provisions of Indian Succession Act,   1925   and   Section   68   of   the   Evidence   Act,   1872   by calling of the attesting witnesses and if the same is not done merely because there is an exhibit mark given to the Will, the same cannot be said to be proved. 
In   my   opinion,   the   judgment   of   the   Supreme Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 16/23 Court in the case of  Kashibai & Anr.  (supra), and various other judgments which deal with the issue of requirement of a Will having to be proved by summoning of an attesting witness, are judgments given in those cases where there are inter   se  disputes   between   the   legal   heirs   of   a   deceased testator and the validity of the Will is questioned in   those circumstances.   Observations   in   the  said   judgments   cannot have   application   to   be   facts   of   those   cases   where   the disputes   with   regard   to   Will   are   not   classical   disputes between the legal heirs of the deceased testator and the Will is an instrument which really furthered an intent to transfer the rights in an immovable property by the testator to the beneficiary.   I   may   note   that   in   the   present   case,   there   is absolutely   no   cross   examination   at   all   on   behalf   of   the appellant when the registered Will was proved and exhibited in the statement of the respondent No. 1/ plaintiff as PW­1. Once there is no cross­examination, in the cases such as the present, which are different than the classical disputes inter se the legal heirs of a deceased testator, I would feel that the Will should be held to be a proved document inasmuch as the object of the Will in cases such as the present was really to transfer rights in an immovable property after the death of the testator. Further, I may note that the observations with respect to Will having to be very strictly proved by calling the attesting witness are in probate cases where the judgment is   a   judgment  in   rem  whereas   in   the   present   case   the Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 17/23 judgment on the basis of ownership rights devolving upon the respondent No. 1/ plaintiff under a Will will not be a judgment   in   rem   but   only   a   judgment   interse   the   parties. Also another aspect to be borne in mind is that besides the two sons of  the deceased Sh. Kundan Lal, who were the plaintiff and defendant no.1 in the suit, the other legal heirs of   the   deceased   Sh.   Kundan   Lal   were   very   much     in knowledge of the present litigation but they never chose to add themselves as parties.   Whereas the other son i.e the brother of the parties to the present suit, Sh.  Ram Swaroop deposed in favour of respondent no.1/plaintiff as PW­2, the only daughter of the deceased Sh. Kundan Lal namely Smt. Krishna deposed in favour of the appellant/defendant no.1 as DW­2.     Therefore,   all   the   interested   parties,   who   would claim  any  benefit  in the suit  property, were aware of  the subject litigation.  
"12.  In view of the aforesaid facts and the validity of the documents,   being   the   power   of   attorney   and   the   Will   dated 16.05.1996, the respondent no.1/plaintiff would though not be the classical owner of the suit property as would an owner be under a duly   registered   sale   deed,   but   surely   he   would   have   better rights/entitlement   of   possession   of   the   suit   property   than   the appellant/defendant no.1.  In fact, I would go to the extent saying that by virtue of para 14 of judgment of the Supreme Court in the case of Suraj Lamps & Industries Pvt. Ltd.(supra) taken with the fact   that   Sh.   Kundan   Lal   has   already   died,   the   respondent Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 18/23 no.1/plaintiff becomes an owner of the property by virtue of the registered   Will   dated   16.05.1996.     A   right   to   possession   of   an immovable property arises not only from a   complete ownership right in the property but having a better title or a better entitlement right to the possession of the property than qua the person who is in actual physical possession thereof.   The facts of the present case show   that   the   respondent   no.1/plaintiff   has   undoubtedly   better entitlement/title/rights in the suit property so as to claim possession from   the   appellant/defendant   no.1/brother.   I   have   already   held above that the appellant/defendant no.1 miserably failed to prove there there was any partition as alleged of the year 1973 whereby the   suit   property   allegedly   fell   to   the   share   of   the appellant/defendant no.1.  In fact, the second reason for holding the appellant to be unsuccessful in establishing his plea of partition is that the appellant failed to lead any evidence as to the other two properties being the property no. 290, Ambedkar Basti, Delhi and the second property being the property adjoining the property no. 290, Ambedkar Basti, Delhi as having belonged to the father Sh. Kundan Lal."

32. In the light of the ratio of the abovestated authority, it has to be seen that the Court can weigh the better title. In the case in hand as the documents of title are there in favour of the plaintiff, there is not even a single document in favour of the defendant.   As such, the question of weighing better title does not arise.  To my mind, the submission of the Ld. Counsel for the defendant, which is based on the aspect of the ratio of Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 19/23 the   authority   titled   as   Suraj   Lamp   Industries  Pvt.   Ltd.   Vs.   State   of Haryana   and   Anr.   cited   as   183   (2011)   DLT   1   (SC)   is   absolutely fallacious.

33. There is no document in favour of the defendant.   To my mind, in the absence of any right, title or interest in the suit property, the plaintiff   has   been   able   to   show   that   the   defendant   was   inducted   as   a licensee   in   the   suit   property.     The   receipt   of   the   legal   notice   dated 02.02.2010   Ex.   PW1/10  has   not   been   denied  by   the  defendant   in  the written statement.

34. The testimony of PW1 and PW2 has not been shaken, even in their cross­examinations, so far as the licence granted to the defendant and so far as the ownership of the property in question is concerned.  As such, I have no hesitation to hold that the plaintiff is entitled for the relief of recovery of the possession as prayed for by the plaintiff in the plaint. Issue no. 2 is, thus, decided in favour of the plaintiff.  So far as the relief of   Permanent   Injunction   is   concerned,   I   am   of   the   opinion   that   the plaintiff is also entitled for the said relief.   Accordingly, issue no. 3 is also decided in favour of the plaintiff.

35. The plaintiff has claimed the damages @ Rs. 10,000/­ per month w.e.f. 01.10.2013.  PW1 and PW2 have not been cross­examined at all on the abovesaid aspect of the matter.  In her evidence by way of affidavit, PW1 has categorically stated that the defendant is liable to pay the damages to the plaintiff @ Rs. 10,000/­ per month from 01.04.2010. In the plaint, the plaintiff has claimed the decree for the amount of Rs. 90,000/­ w.e.f. 01.10.2013 till the date of the filing of the suit @ Rs. 10,000/­ per month.  

Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 20/23

36. As such, there is an apparent contradiction in the affidavit of PW1 with respect to the date and the year from which the damages have been claimed.  In para no. 15 of the affidavit of PW1, it has been stated that the defendant is liable to pay the damages @ Rs. 10,000/­ per month w.e.f. 01.04.2010, but, in the plaint, the plaintiff has claimed the damages @ Rs. 10,000/­ per month w.e.f. 01.10.2013, but, it has to be seen that there is  no cross­examination of  PW1 on the abovesaid  aspect  of  the matter.

37. The settled law is that if a part of the examination­in­chief of a particular witness is not cross­examined, then, the same stand admitted, but,   in   the   case   in   hand,   in   the   plaint,   the   plaintiff   has   claimed   the damages w.e.f. 01.10.2013.  As such, it is hereby deemed appropriate to grant the damages to the plaintiff w.e.f. 01.10.2013 only.

38. The question is as to what should be the quantum of the damages.   The plaintiff  has  claimed the damages  @ Rs.  10,000/­  per month.  The defendant is none other, but, the son of the plaintiff.  Besides examining herself as PW1 and her husband as PW2, nothing has been placed on record by the plaintiff to show that the suit property can fetch a rental of Rs. 10,000/­ per month.  As such, to my mind, the plaintiff has not been able to prove that she is entitled for the damages @ Rs. 10,000/­ per month.

39. In   the   facts   and   circumstances,   the   plaintiff   is   hereby awarded the damages @ Rs. 1,000/­ per month keeping in view the close relationship of the defendant with the plaintiff w.e.f. 01.10.2013 till the date of the handing over of the possession of the suit property by the defendant   to   the   plaintiff.     Issue   no.   5   stand   decided,   accordingly,   in Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 21/23 favour of the plaintiff.

Relief :

40. In the light of my findings on the foregoing issues, the suit of the plaintiff is hereby decreed for the relief of Possession and a decree of Possession in respect of the suit property i.e. one big room/ Karkhana at the ground floor, one room at the first floor, one room with kitchen and terrace at the second floor of the property bearing no. A­594, Indra Gali No. 3, Prem Nagar, Nabi Karim, New Delhi, which has been more specifically shown in red colour in the site plan Ex. PW1/12 is hereby passed in favour of the plaintiff and against the defendant.  A decree of Permanent Injunction is also hereby passed in favour of the plaintiff to the effect that the defendant and his agents etc. are hereby restrained from selling, transferring and creating any third interest in the aforesaid suit property.  The plaintiff is also entitled to the damages @ Rs. 1,000/­ per   month   w.e.f.   01.10.2013   till   the   date  of   the   handing   over   of   the possession of the suit property by the defendant to the plaintiff.  Costs of the suit are also awarded in favour of the plaintiff. 

Decree sheet be prepared accordingly by the Reader. File be consigned to Record Room after due compliance. 

Announced in the open court           (RAJ KUMAR) on this 07th day of October, 2016.        ADJ­09 (Central) Tis Hazari Courts, Delhi. 





Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14)                                    Page No. 22/23
               Suit No. 612834/16 (Old Suit No. 754/14)
07.10.2016

Present :     None.

Vide my separate judgment of even date, announced in the open court today, the suit of the plaintiff has been decreed. Costs of the suit have also been awarded in favour of the plaintiff.

Decree sheet be prepared accordingly by the Reader.

File be consigned to Record Room after due compliance.

(Raj Kumar) ADJ-09, Central Delhi/07.10.2016 Suit No. 612834/14 (Old Suit No. 754/14) Page No. 23/23