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Delhi District Court

Hari Babu vs Smt. Sukh Devi on 23 March, 2018

            IN THE COURT OF SH. DILBAG SINGH PUNIA,
                DISTRICT & SESSIONS JUDGE (NORTH)
                      ROHINI COURT: DELHI.

RCT No. 26/2016

Hari Babu
S/o Late Shyam Lal
R/o C­1425, Second Floor,
Jahangir Puri, Delhi.                                          ..... Appellant

Versus 

Smt. Sukh Devi
S/o Late Pati Ram
R/o C­1425, Jahangir Puri, 
Delhi.                                                         ..... Respondent

Date of Institution: 11.07.2016 Date of Judgment: 23.03.2018 ­: J U D G M E N T :­

1. By this judgment, I shall dispose of an appeal under Section 38 of "The Delhi Rent Control Act, 1958" (in short, the 'Act') carried out against   orders   passed   by   Ld.   ARC   (North)   in   eviction   petition   bearing E.No. 34/14.

2. Facts of the case in brief are that Smt. Sukh Devi (hereinafter referred   to as  landlord)  filed   an eviction  petition on  the ground  of non payment of rent concerning second floor of property bearing no. C­1425, Jahangir   Puri,  Delhi,  which  was   decreed.  Landlord   had   averred   in  the Hari Babu Vs Sukh Dev Page 1 of 10 petition   that   appellant   (hereinafter   referred   to   as   tenant)   is   the   real brother of her husband; that her husband had purchased the suit property in 1985; she had demanded rent @ Rs.1000/­ per month vide notice dated 07.12.2012 and despite service of notice, tenant had not tendered/paid the arrears of legally recoverable rent.

3. In the grounds of appeal, it has been averred that landlord failed   to   prove   the   relationship   of   landlord   and   tenant   as   no   oral   or documentary evidence has been led concerning this.  It is claimed that ld. Trial court ignored  that  landlord failed to prove the service of demand notice as the same was not exhibited. That plea of the tenant regarding contribution   of   Rs.50,000/­   and   admissions   of   the   landlord   in   her   cross examination have been ignored.  It is also claimed that date of letting out and  rate of  interest  have not  been  proved  and  no  independent  witness evidencing relationship of landlord and tenant has been examined.

4. It is further claimed that in the notice, period for which the tenant was in arrears of rent has not been specified which contravenes the settled law vide which landlord has to specify the amount, rate and period for   which   arrears   of   rent   are   due.     It   is   also   claimed   that   written directions have been given to the tenant to pay the rent @ Rs.1,000/­ per month from February  2010  and as  a matter  of abundant  precaution, a sum of Rs.75,000/­ has been deposited with the reservation of the right to recover this amount in future.

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5. In the reply of the appeal, landlord has controverted the case put   forth   by   the   tenant   and   the   order   of   ld.   Trial   court   has   been supported.     It   is   stated   that   appeal   is   not   maintainable   as   tenant   has willingly and deliberately not paid rent for the period of May and June 2016, whereas he has admitted the relationship of landlord and tenant.  It is further submitted that second default has also been committed by the tenant.   It is also claimed that petition is delaying tactic to harass the landlord  who  is an  old  aged  widow lady  and  has also  filed  an  eviction petition on the ground of bonafide requirement.  

6. It is stated that tenant has admitted in his written statement about receipt of demand notice.  It is argued that receipt of demand notice was also admitted in the cross examination also and hence, tenant cannot be permitted to raise this issue.  It is claimed that tenancy can be oral and was an oral one. Assertion regarding contribution of Rs.50,000/­ has been controverted.

7. Arguments were heard at the bar.   Ld. Counsel Sh.Mukesh Sharma, for the tenant and Sh.Rajender Yadav, for landlord have been heard at length.

8. On   25.05.2017   Sh.Mukesh   Sharma   had   advanced   the arguments   that   notice   in   this   case   was   not   exhibited   and   despite   the same, benefit under Section 14 (2) of the Act was given which was not proper.  Issue of relationship of landlord and tenant was also raised.  On Hari Babu Vs Sukh Dev Page 3 of 10 06.11.2017 Sh.Mukesh Sharma had sought a date for showing a judgment which mandates that notice has to be specific and it has to contain the date from which rent is due.   Notice of this case was also challenged on the ground of vagueness.   On 22.11.2017, it was jointly agreed that only issue which was to be decided of in this case was about service of notice and its contents.  Despite repeated opportunities, Sh.Mukesh Sharma has not filed any judgment to substantiate his submissions.

9. Ld. Counsel for the respondent on the other hand has relied upon   para   18   (B)   of   the   eviction   petition   and   argued   that   Sh.Mukesh Sharma was estopped from raising this plea of specificness of the notice. It   was   argued   by   Mr.Rajender   Yadav   that   main   plank   of   Sh.Mukesh Sharma was the relationship of landlord and tenant and once the finding has   come   against   his   client,   he   was   estopped   from   raising   the   plea   of service of notice.

10. I have carefully perused the records of the case and considered the submissions.  Trial Court Record has been requisitioned and perused.

11. I am not in consonance with ld. Counsel for the appellant as facts of the case are otherwise.  In para 18 (B) of the eviction petition, it was mentioned that notice required as detailed in para 18 (i), had been served vide which rent for 08 years was demanded and tenant had neither paid nor tendered the arrears of rent.

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12. Para 18 (a) (i) and 18 (b) of petition and their corresponding reply of written statement are as under:­ "18(a) The ground on which eviction Non payment of rent of the tenant is sought:

(i) The tenant/respondent has neither paid nor tendered the  arrears of rent of the tenanted premises at the rate of  Rs.1000/­ without electricity and water charges W.E.F. 8 years upto date despite demands made by the petitioner and despite  the service of the legal notice upon the respondent.

      18(b) Whether notice required has               YES
            been served upon the respondent


      "18. (a)     That the contents of the para no.18.(a) are wrong and  
                   specifically denied as explained.
            (i)    That contents of Para No.(i) are matter of record and 

needs no reply, however the petition of the petitioner is   based on false and frivolous facts and is liable to be  dismissed.

18. (b) That the contents of the para no.18(b) are matter of  record, however the said notice was sent on false and  frivolous grounds."

13. In   view   of   the   afore   extracted   admission,   the   appellant   is estopped from raising the issue of exhibition of the demand notice as has Hari Babu Vs Sukh Dev Page 5 of 10 also been so observed by ld. Trial court. No need to say that admitted facts need   not   be   proved.     Section   58   of   the   Evidence   Act   is   the   statutory provision in this regard and issue regarding exhibition cannot be raised. When Sh.Mukesh Sharma was confronted with this legal position then he had no answer.  So, the grounds taken in this regard are not tenable and are disallowed.

14. Appellant   in   para   4   of   his   evidence   by   way   of   affidavit Ex.RW1/A   has   taken   a   stand   contra   to   his   version   in   para   18   of   his written statement and this goes to show that appellant is not a person worthy of belief as conjoint reading of para 4 of Ex.RW1/A and para 18(b) of   his  reply   goes   to   show  that  he   has   blown   hot   and   cold   in  the   same breath.

15. Although, the ground concerning relationship of landlord and tenant has not been pressed before this court, still it is deemed proper to take up this issue.  In civil matters respondent is required to prove his/her case by way of preponderance of probabilities and I have no hesitation in observing that ld. Trial court has rightly given its observations that by way   of   preponderance   of   probabilities,   landlord   has   proved   the relationship of landlord and tenant. PW1 Smt. Sukh Devi has denied the suggestion that respondent was not the tenant or that he was residing on the first floor of the suit property in the capacity of co­owner.   She has categorically denied that tenant had contributed Rs.50,000/­ at the time of construction of first floor.  Appellant has not led any satisfactory evidence Hari Babu Vs Sukh Dev Page 6 of 10 in   support   of   his   case   concerning   co­ownership   and   mere   self   serving assertion in para 2 & 3 of Ex.RW1/A are of no help.  

16. Another reason to disbelieve the appellant on the question of co­ownership is the evidence led by him and disclosures made in his cross examination.  Ld. Trial court has rightly concluded that appellant as RW1 has   not   stood   true   on   the   touch   stone   of   cross   examination.     Tenant's version that his mother was not aware about giving  of Rs.50,000/­ and about taking of Rs.30,000/­ from his father is of no credence.  Tenant has not shown as to from which account he had drawn Rs.20,000/­ which he had arranged of his own.  He has not explained whether it was from his savings   or   he   had   borrowed   the   same   from   someone.     No   witness   was examined  by  him  in  this regard.  So plea  of co­ownership   has  not  been established and this Tribunal is also of the same view on the evidence.

17. Although   appellant   has   no   legal   remedy   of   appeal   on   the questions of finding of facts due to embargo of Section 38 of "The Act"

under   which   only   legal   questions   are   to   be   entertained.   Still   factual conclusions   arrived   at   by   ld.   trial   court   have   been   considered   by   this Tribunal and have been found to have been correctly arrived at.

18. Last   argument   which   alone   was   advanced   with   vehemence was that the notice does not fulfill the requirement of Section 14 (1) (a) as it was not containing the specific date and the period from which the rent was due.   Despite grant of numerous opportunities Sh.Mukesh Sharma Hari Babu Vs Sukh Dev Page 7 of 10 did   not   provide   any   precedent   to   substantiate   his   submissions   in   this regard   and   today   had   to   give   up.     He   stated   today   that   he   has   no precedent which can substantiate his arguments concerning notice being invalid.

19. I   have   no   hitch   to   observe   that   this   submission   is   not appropriate   as   legal   position   in   this   regard   is   well   settled.   It   is unreasonable   and   unjust   to   insist   that   notice   of   demand   must   contain exact   figure   or   exact   period.     The   true   legal   position   is   that   notice   of demand   should,   in   substance   be   one   for   arrears   of   rent.     After   all   the tenant, is also enjoined upon to calculate the arrears of rent in his own way.    The clause  requires him   to pay  the whole  of the  arrears  of rent legally recoverable from him.  It does not require him to pay the arrears of rent claimed by the landlord which are not legally recoverable from him. The   clause  has  given  the   opportunity  to  the  tenant   to   pay  the   arrears within two months of the date of service of notice on him.  This purpose is served if the landlord serves a notice of demand.   Any mistake, whether intentional or bonafide in the particulars of the arrears of the notice of demand will not affect its validity.  It is the obligation of the tenant to pay the rent and if more amount than due is given in the notice, tenant has to pay the amount due according to him and not the amount demanded in the   notice.   Merely   demanding   a   higher   amount   in   notice   does   not invalidate the notice.  In Rakesh Kumar Vs Hindustan Everest Tools Ltd., 1988 (1) RCR 369 (SC): AIR 1988SC 976 in which 1986 (29) DLT 216 was reversed, it was held that notice has to be read in a common sense manner Hari Babu Vs Sukh Dev Page 8 of 10 as   an   ordinary   person   will   understand   the   same   and   if   an   ordinary reading from layman's point of view, notice satisfies that a layman can understand as to what it had contained, then notice has to be held as a valid one.  

20. To satisfy myself, I have perused the notice dated 07.12.2012. Para 1 gives amount of rent and period of 08 years  since when the rent was due.   Para 2 mentions that two years ago landlady had approached the tenant and he had admitted the arrears of rent.  It also mentions that tenant had assured that he will vacate the rented premises.  The amount was also mentioned in para 3 of the notice  and a bare perusal of para 1 to 3 of notice goes to show that there is no ambiguity in the notice and as a layman tenant/ appellant could have understood the intent of the landlord and I have no hesitation to observe that notice fulfills all the requirements of a valid notice.  The duty of the tenant was to reply to the notice which he has not done.   In the reply, the tenant should have taken the pleas taken by him in his written statement before ld. ARC. He should have tendered the rent which was due according to him which also admittedly has not been done.  So, I have no hitch to observe that notice is perfectly valid and appellant/tenant cannot get any benefit out of the same.

21. Once service of valid notice is held to have been affected, next aspect   required   to   be   seen   is   as   to   whether   arrears   of   rent   legally recovered have been tendered or not.  Admittedly, no rent was tendered. Relationship of landlord and tenant has already been held to have been Hari Babu Vs Sukh Dev Page 9 of 10 proved as tenant has miserably failed to prove the alleged co­ownership. Arguments   advanced   to   the   contrary   are   not   tenable   in   view   of   the foregoing discussion.

22. In   view   of   the   afore   going   discussion,   appeal   is   not maintainable and hence dismissed.

23. Trial   Court   Record   be   returned   along   with   copy   of   this judgment.

24. Appeal file be consigned to the Record Room.

Announced in the open court on this day of 23rd March, 2018      (DILBAG SINGH PUNIA)          District & Sessions Judge (North)                     Rohini Courts, Delhi.

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